兩周前恒大地產（03333）以高價購入位于金鐘與灣仔交界的美國萬通大厦，亦惹來一些評論指出價格太貴，達34000元一平方呎。但查實此34000元幷非現值價。購樓代價分開6年半支付，若計回現值價，不足3萬一呎,算是合理價。該次恒大的幷購是打敗了其他多家企業的競價而成。賣家華置（00127）給予恒大寬鬆的付款條件，是反映了華置對恒大未來的財務實力予以肯定。在扣除了每年的租金收入後，恒大每年只需支付約10億元，便可理順了今次的收購項目。上個月恒大剛公布的10月份銷售合約金額是258億人民幣，約是300億港元，單是一個月的銷售金額便已300億元，要支付一年才是10億的購買款項，筆者看不到有任何困難之處。
　
另外，此物業鄰近幷無整棟商厦可予出售之樓盤，業權是統一性，而且包括了天臺上的廣告空間。上個月尖沙咀有一商厦之天臺廣告牌出售，成交價逾2億多元，可見貴重地區之商厦難求。由九龍海旁望向港島，美國萬通大厦之燈飾清晰可見，其天臺的廣告牌商業價值不菲。物業本身出租率100％，將來續租之時，租金上調絕非難事，回報率可以提升，物業價值亦可以提升。企業之品牌效益可以借助購入大厦後之命名權加以提高、樓頂上的廣告牌也可以輪流交替為集團旗下企業作逐一宣傳之效；包括恒大之人壽、健康、互聯網、礦泉水、糧油、乳業等等，產生更大的協同效益，此等價值的乘數效應，最終會反射回母公司的股價身上，恒大管理層的目光，幷不僅僅規限于商厦成交價是多少錢一呎的框框上。

目前在香港上市的內地企業，超過1000家，但在香港金融商業區能擁有整幢獨立商厦的，只有少數的如中國銀行等少數國企，而在民營企業中，現時便只有恒大唯一一家了。公司品牌知名度愈高，商譽價值便愈高，美國大企業如Google、蘋果及IBM等企業，品牌商譽值都在千億美元之上。恒大以前業務涉足在無形資產上如足球、互聯網上已得到良好的成績，今次投資涉足在實體資產上，風險更低，反而招來一陣的批評，筆者覺得幷不合理。

笔者简介：《香港股票分析師協會永遠榮譽會長、恒發金融董事總經理　林家亨》
林家亨在香港從事股票研究二十多年，專門分析美股及港股，是極少數能準確分析過去二十多年美股走勢的專家，享譽二十多年。林氏亦是「香港股票分析師協會」創會主席，現為「永遠名譽會長」。

- 新聞稿有效日期，至2016/01/01為止

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